Ingatlanról – haladóknak

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2018.10.18 | Ingatlan

Ingatlanalap, szabályozott ingatlanbefektetési társaság, belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság, ingatlanforgalmazó, ingatlanközvetítő – olyan fogalmak, amelyek az ingatlanügyletekkel kapcsolatos híradásokban rendszeresen előfordulnak; így érdemes tisztázni, hogy valójában milyen intézményeket is jelentenek ezek.

Az ingatlanalap, más típusú alapokhoz (értékpapír-, kockázati tőke- vagy magántőkealap) hasonlóan, egy önálló jogi személyiségű kollektív befektetési forma, amelynek törvényes képviselőjeként az alapkezelő jár el, aki létrehozza az alapot, meghozza a befektetési döntéseket és végre is hajtja azokat. Az alapok befektetési jegyeket bocsátanak ki, amelyek a lejegyzőik (befektetők) részére várhatóan hozamot fognak a lejáratkor hozni. Az ingatlanalap specialitása, hogy a részére rendelkezése álló vagyont elsődlegesen ingatlanokba fekteti. Egy-egy alap méretének mérőszáma a nettó eszközérték, amely az adott alap portfóliójában szereplő összes vagyonelem együttes – költségekkel csökkentett – értékét adja meg. Az ingatlanalapokat illetékkedvezmény illeti meg: ingatlan megszerzésekor 2%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket kötelesek csupán fizetni.

A szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) létrehozásának feltételeit 2011-ben teremtette meg a jogalkotó. A SZIT valójában nem egy szervezeti forma, hanem egy minőség, ugyanis a SZIT olyan nyilvánosan működő részvénytársaság, amelyet az adóhatóság ekképpen vesz nyilvántartásba. A vonatkozó szabályozási követelmények szigorúsága miatt 2017-ig nem is hoztak létre SZIT-et Magyarországon, majd a 2017. évi törvényi módosítást követően immár két vállalkozás(csoport) is szabályozott ingatlanbefektetési társaságként működik. A SZIT minimálisan 5 milliárd forint induló tőkével alapítható, és a törvény meghatározza – többek között – az elvárt „közkézhányadot”, továbbá az osztalékfizetés módját és mértékét is, azonban jelentős előnye, hogy a SZIT társasági adó és helyi iparűzési adó megfizetésének kötelezettsége alól mentes, és ingatlan megszerzése esetén csupán 2%-os illetéket köteles fizetni.

Az illetéktörvény által bevezetett belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság olyan gazdálkodó szervezet, amelynek eszközei értékének összegéből a belföldön fekvő ingatlanok értéke több mint 75 százalék. Ennek jelentősége egyrészt abban áll, hogy ha ilyen társaságban szereznek legalább 75%-os tulajdont, akkor visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettsége a szerző félnek attól függetlenül is keletkezik, hogy nem közvetlenül az ingatlant vásárolta meg, hanem az azt tulajdonló vállalkozást. A belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén az illeték mértéke ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Az ingatlanforgalmazás jogintézménye is az illetéktörvényből ered, amely szerint „ingatlanforgalmazónak” minősül az olyan vállalkozás, amely az ingatlanok tulajdonjogának értékesítését végzi, és amelynek előző adóévi nettó árbevétele legalább 50%-ban e tevékenységből származott (idesorolandó továbbá az engedély alapján pénzügyi lízinget folytató vállalkozás is). Az ingatlanforgalmazó 3%-os mértékű illetéket köteles fizetni, ha vállalja, hogy kapcsolt vállalkozásának nem minősülő személy részére két éven belül továbbértékesíti az ingatlant, illetve az illeték mértéke 2%-a, ha az ingatlanforgalmazó azt is vállalja, hogy az ingatlan továbbértékesítését megvalósító szerződés – a vevő vagy a lízingbevevő tulajdonszerzésével – teljesedésbe megy.

Az ingatlanközvetítő a potenciális eladók és vevők összekötését segíti elő. Az általa végzett közvetítői tevékenység végzéséhez – annak üzletszerűsége esetén – szükséges bejelentést a közvetítő lakóhelye vagy székhelye szerint illetékes megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzőjénél kell megtenni. Az ingatlanközvetítői tevékenység önmagában adójogi vonzattal nem jár. Fontos rögzíteni azonban, hogy az ingatlanközvetítői tevékenységre is kiterjednek a pénzmosás elleni védekezésre vonatkozó szabályok.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.