Ingatlanvásárlási G.Y.I.K. II.

Szerző(k): Dr. Hortobágyi Sándor , Dr. Török Ingrid | 2019.08.29 | Ingatlan

Az ingatlanjog területéről már számos cikkel találkozhattak blogunkon. Ezen alkalommal folytatnánk korábbi cikkünket, mely inkább gyakorlati szemmel világít rá az ingatlan-adásvételek kérdéseire – csipetnyi joggal megfűszerezve.

1. Mi a tulajdoni lap szerepe az adásvétel folyamán?

Ingatlan vásárlása esetén az ingatlan tulajdoni lapja kulcsszerepet játszik, hiszen az ingatlannal kapcsolatos összes fontos információ megtalálható rajta. A tulajdoni lap lekérése nem csak az adásvételkor, hanem a vételi ajánlat megtétele előtt gyakorlatilag kötelező. Jogilag nem az, de felelős ajánlatot csak a tulajdoni lap ismeretében lehet tenni!

A tulajdoni lapon vannak feltüntetve az ingatlan adatai (méret, besorolás, cím, típus, jellemzők), hogy az eladó(ként fellépő személy) valóban tulajdonosa-e az ingatlannak, illetve, hogy milyen terhek találhatók az ingatlanon. Van-e rajta haszonélvezeti jog, van-e rajta jelzálog- vagy végrehajtási jog, illetve osztatlan közös tulajdonban áll-e az ingatlan.

2. Mi a helyzet akkor, hogyha az ingatlannak még nincsen tulajdoni lapja?

Teljesen általános eset, hogy olyan ingatlant tervezünk megvásárolni, mely még meg sem épült, építés alatt áll. Ebben az esetben az ingatlannak nagy valószínűséggel még nincsen megnyitott tulajdoni lapja, csak jó esetben egy tervezett helyrajzi száma.

Ilyenkor két eset lehetséges: vagy előszerződést kötünk és az adásvételi szerződést csak később (ez egyébként illeték szempontjából sok építtetőnek kifejezetten kedvező, emiatt néha elvárás is). Vagy az adásvételi szerződést kötjük meg (esetleg építési szerződéssel vegyes tartalommal) úgy, hogy annak tárgyát körülírással határozzuk meg és a kérelmet az egyelőre még (csak) telekként nyilvántartott ingatlanra adjuk be.

3. Mi az az energetikai tanúsítvány, s milyen esetben van szükség rá?

Az energetikai tanúsítvány azt tanúsítja, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan energiafelhasználás szempontjából milyen kategóriába tartozik. A tanúsítványban tanácsokkal is ellát(hat) a szakértő, hogy milyen intézkedések szükségesek ahhoz, hogy az ingatlan energiafelhasználása hatékonyabb legyen.

Főszabály szerint energetikai tanúsítvány átadására szükség van, ugyanakkor léteznek ezen szabály alól kivételek (nem teljes körű felsorolással élve pl. 50 m²-nél kisebb önálló épületek, évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt, lakhatás és pihenés céljára használt épületek, bizonyos műhelyek vagy ipari területen lévő épületek).

Mi van akkor, ha ez eladó nem ad át nekünk energetikai tanúsítványt? Hacsak az ingatlan energetikai állapotát nem tettük az adásvételi szerződésben lényeges szerződési feltétellé, amely nélkül nem vagyunk hajlandóak szerződni sem, akkor ez a hiányosság a szerződés érvényességét nem érinti, és a földhivatal a tanúsítvány meglétét amúgy sem vizsgálja. A tanúsítvány hiányának esetlegesen kellékszavatossági vagy más, hasonló okokból lehet jelentősége, de alapvetően semmiféleképpen sem a szerződés mibenlétét fogja érinteni a dolog, ettől még a tulajdonjog átruházható.

4. Mit tudunk tenni, ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van?

Abban az esetben, ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van a megvásárolandó ingatlan vonatkozásában. Ebben az esetben kétféle lehetőségünk van: vagy közvetlenül felkeressük a tulajdonostársakat, hogy az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot aláírják, vagy pedig tértivevényes levéllel felhívjuk a tulajdonostársakat, hogy nyilatkozzanak arról, hogy kívánnak-e élni elővásárlási jogukkal. Mindkét esetben a tulajdonostársak nyilatkozatait vagy az elővásárlási jog gyakorlására felhívó levelet, illetve a hozzá tartozó tértivevényt csatolnunk kell a fölhivatal részére.

Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok egyik tipikus esetköre a tulajdonképpen társasházként funkcionáló, de hivatalosan ekként be nem jegyzett ingatlanok. Mindenkinek van egy saját, külön része, külön lakórészhasználattal és sok esetben saját vagy annak titulált kertrésszel.

Hosszú távon az jelenti a megnyugtató megoldást, ha egy ilyen ingatlant társasházzá alakítanak, mert ebben az esetben meg lehet szabadulni a közös tulajdon minden nyűgjétől (elővásárlási jog, költségviselés, finanszírozás nehézségei stb.). Addig is, mindenféleképpen ajánlott egy teljes körű és pontos használati megállapodással rendezni a kizárólagos használatú részek jogi sorsát. Erősen megfontolandó, hogy amennyiben ilyen – jogutódokra is kiterjedő – használati megállapodást az eladó korábban nem kötött, csak szokásjog alapján van rendezve a használat kérdése, úgy az ingatlant csak akkor vegyük meg, ha akár még az eladás előtt az eladó rendezi ezt a kérdést. Vagy valamiféle garanciát kapunk arra, hogy a megállapodást utóbb mi is meg tudjuk kötni a tulajdonostársakkal.

5. Mi az eljárás abban az esetben, ha az ingatlanon jelzálogjog vagy végrehajtási jog szerepel?

Mindkét jog olyan teher, amely jogilag nem lehetetleníti el ugyan a szerzést, de gyakorlatilag bevállalhatatlan egy ilyen ingatlan megvásárlása a terhek rendezése nélkül. Ha a jelzálogjogot (vagy bármely más jogot) esetleg elidegenítési és terhelési tilalom is védi, akkor viszont konkrét jogi akadálya van a szerzésnek, így azokat az ügylet során rendezni kell.

Főszabály, hogy nem kell pánikba esni, ha az ingatlan tulajdoni lapján végrehajtási jogot, jelzálogjogot vagy más hasonló terhet találunk bejegyezve, egyszerűen rendezni kell a sorsát.

Az adásvételi szerződésben részletesen szabályozni kell, hogy a tehermentesítés hogyan fog zajlani. Általános gyakorlat, hogy a teher jogosultjának ki kell adnia egy előzetes nyilatkozatot arról, hogy a bejegyzett terhet milyen feltételek mellett fogja az adott ingatlanról törölni. Jelzálogjog esetén pl. a finanszírozó banknál kell kérni a végtörlesztést. A bank ki fogja adni a végtörlesztéshez szükséges adatokat és a vevő vagy az ügyvéd a vételár meghatározott részét eleve az ott megjelöltek szerint fizeti meg, közvetlenül a teher jogosultjának, ám természetesen, mint a vételár részét. Végrehajtási jognál ugyanez van, ott a végrehajtótól kell kérni igazolást arra vonatkozóan, hogy mennyi a teljes fizetendő összeg ahhoz, hogy a végrehajtási jogot töröltesse.

Ha meg van fizetve a szükséges összeg, a teher törlési dokumentációját a jogosult kiadja, vagy azt közvetlenül intézi. Idei – hasznos – ingatlan-nyilvántartási eljárási változás alapján ráadásul ezen kérelmek intézése – fogalmazzunk így – sortartás nélkül történik, tehát nem kell már rangsorcserékkel bajlódni a törlési eljárások kapcsán.

6. Mi a teendő, ha hitel felhasználásával szeretném megfizetni a vételárat?

Ha hitelből szeretnénk megfizetni a vételár egy részét, még az adásvételi szerződés megkötése előtt érdemes beszerezni a hitelt nyújtó banktól az adásvételi szerződésre vonatkozó tájékoztatót, mely tartalmazza a részükről elvárt adásvételi szerződés kötelező alaki és tartalmi követelményeire vonatkozó szabályokat. Az adásvételi szerződést ezen követelmények figyelembe vételével kell megszerkesztetni.

Azért fontos ezen elvárások figyelembe vétele, mert bár lehet, hogy polgári jogilag és ingatlan-nyilvántartási szempontból a szerződésünk tökéletes lesz, de ha a finanszírozó hitelintézet valami olyan, adminisztratív jellegű dolgot hiányol, ami csak rá jellemző, ez már akkor is elég lehet ahoz, hogy a hiteligénylési eljárás során akadályt jelentsen; így viszont a vevő nem fog tudni vételárat fizetni.

A vételár ezen részét a bank közvetlenül az eladónak utalja vagy ügyvédi letétbe teljesít; a vevőnek való folyósítás nem igazán jellemző, legtöbbször nem is nagyon működik.

Kérdésként merül fel: mi van akkor, ha a vevő nem kap hitelt? Egyrészt ezt egy előzetes banki hitelbírálattal meg tudjuk előzni. Ha ilyet nem indítottunk el, akkor az adásvételi szerződésben még mindig szabályozható ez az esetkör, és különböző jogkövetkezményeket lehet hozzá fűzni, megállapodás szerint (elállás foglaló alkalmazásával, elállás bánatpénzzel stb.).

Amennyiben Ön is Ingatlant kíván vásárolni, keresse az ECOVIS Hungary Legal csapatát, készséggel állunk rendelkezésére.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.