Kevesebbet kell fizetnem a lakásért, ha tavaly szerződtem és közben csökkent az áfa?

Szerző(k): Dr. Fehér Attila LL. M. | 2021.01.21 | Ingatlan

Széles körben ismert, hogy 2021. január 1. napjától változott az újépítésű lakásokra vonatkozó áfa 27-ről 5 százalékra. Az áfa-csökkentés értelmében a 2021. január 1. után kiállított, lakásvásárlásra vonatkozó számla 5 százalékos kulccsal adózik majd.

De mi a helyzet akkor, ha az adásvételi szerződést tavaly kötötte meg a vevő? Kevesebbet kell fizetni a lakásért? A válasz: nem mindegy, hogy mi van a szerződésben.

Az adásvételi szerződésben két féle képen lehet feltüntetni a vételárat (amennyiben azt áfa terheli): nettó összeg + áfa (például: A lakás vételára 30.000.000 Ft + áfa) vagy csak a bruttó összeget (például: A lakás vételára bruttó 38.100.000 Ft).

Amennyiben a szerződésünkben az első verzió szerepel (nettó összeg + áfa), örülhetünk: a csökkentett áfa-mértékkel kevesebbet kell fizetnünk.

A második verzió esetében viszont csak abban bízhatunk, hogy az eladó „fair” lesz és meg tudunk egyezni vele abban, hogy az áfa-csökkentés mértékével (részben vagy egészben) csökkenjen a vételár. De érdemes tudni, hogy erre – egy tavalyi évben közzétett Kúriai döntés alapján – nem köteles.

A probléma nem új keletű, amikor 2016. január 1. napján először csökkent az áfa összege 5%-ra, az új építésű lakások adásvétele vonatkozásában tömegesen merült fel a kérdés: rendben, de a már megkötött szerződések esetében kié a különbözet?

A Kúria döntéséül szolgáló ügyben a felek által megkötött szerződés az ingatlan tulajdonjogának bruttó 38.400.000 Ft vételáron történő megszerzésére, átruházására irányult. A vevő, mint felperes az ingatlan átvételét követően az áfa-különbözetet szerette volna visszakapni a kivitelezőtől, mint alperestől ezért pert indított vele szemben.

Az elsőfokú bíróság az építtető (felperes) keresetét elutasította. Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a bruttó vételár kikötésével az áfa változásának a kockázatát az a fél viseli, vagyis tűri el, akinek terhére esik: emelkedés esetén az eladó, csökkenés esetén a vevő.

Az elsőfokú bíróság szerint a jogszabályváltozás miatt a vételárrészek nem módosultak, csak az áfa-tartalmuk és ennek folytán a nettó vételárrész.

Az elsőfokú bíróság szerint a jogszabályváltozás miatt az alperes helyesen számolt el a felperesekkel: a vételárrészek nem módosultak, csak az áfa-tartalmuk és ennek folytán az Áfa törvény 83. §-a alapján meghatározható nettó vételárrész.

A másodfokú bíróság a felperesek fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A másodfokú ítélet indokolásában rámutatott arra, hogy a felek a szerződéses szabadság körében megállapodhatnak bruttó vételárban, vagy meghatározhatják a vételárat nettó vételár + az áfa összegében.

A perbeli esetben kikötött bruttó vételár köti a feleket. Ebből kell kiindulni, bruttó vételárban történt megállapodást kell figyelembe venni.

Végül az ügy a felperes felülvizsgálati kérelme alapján a Kúria elé került. A Kúria döntésében kifejtette, hogy az adóalany (eladó, kivitelező) döntésétől függ, hogy az áfa-csökkentést érvényesíti-e az áraiban.

Az pedig a felek közös döntésére tartozó kérdés, hogy a bruttó összegben meghatározott vételárat – akár az adómérték változására tekintettel, akár más okból – módosítják-e.

Ez következik az alkotmányos védelem alatt álló szerződési szabadságból is. Ha a jogalkotó a kedvezményt nem az adóalanynál kívánta volna érvényesíteni, úgy közvetlenül az építtetőt támogatja, például az adó-visszatérítési támogatáshoz hasonló jogi szabályozással, mondta ki a Kúria.

Mivel a felperes másodlagosan jogalap nélküli gazdagodásra is hivatkozott, a Kúria ebben a kérdésben is állást foglalt: Az alperesnél (eladónál) ilyen esetben nincs a felperes (vevő) vagyona terhére elért gazdagodás. Az adókulcs csökkentésével az állam mondott le költségvetési bevétele egy részéről, az eladónál a módosító törvény rendelkezései alapján jogszerűen maradt több bevétel.

Összefoglalva: ha az adásvételi szerződésben a felek a vételárat bruttó összegben állapították meg, az az áfa csökkenése esetén nem ad alapot a vevőnek, hogy a csökkentett vételárat fizessen vagy már kifizetett vételárból a csökkenés mértékét visszakövetelje. Hacsak a felek a szerződést nem módosítják és a vételárat – közös akarattal – nem módosítják.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.