Közösköltség-tartozás érvényesítése az új tulajdonoson – egy friss Kúriai döntés

Szerző(k): Dr. Fehér Attila LL. M. | 2023.05.11 | Ingatlan

A társasházakról szóló törvény rendelkezése alapján a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (azaz a közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a Szervezeti és Működési Szabályzat másképp nem rendelkezik.

A Kúria Pfv.VII.20.817/2022/7. ügyszámon meghozott döntésének alapjául az alábbi tényállás szolgált: 

Az alperes által a 2019. március 13-án kelt adásvételi szerződéssel megszerzett társasházi ingatlan közös költségét a korábbi tulajdonos 2018. november 1-je óta nem fizette. A hátralék az alperes tulajdonszerzése után is tovább növekedett. A felperes társasház alapító okirata a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonyáról szóló rendelkezései között úgy rendelkezett, hogy a közösköltség-tartozásért a tulajdonos jogutódja a volt tulajdonossal egyetemlegesen felelős, míg a Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) ezzel azonosan rögzítette az eladó és a vevő egyetemleges felelősségét.

Figyelemmel arra, hogy az alperes a tartozást felszólítás ellenére sem fizette meg, a felperes társasház először fizetési meghagyásos eljárást, majd peres eljárást kezdeményezett vele szemben. Az első- és másodfokú ítéletet követően az ügy a Kúria elé került, amely az alábbi megállapításokat tette: 

A tulajdonjogból fakadó jogok és kötelezettségek szabályozását a Ptk. tartalmazza, mindenkori háttérjoganyagát képezve a társasháztulajdon mint különleges tulajdonjogi alakzat szabályait meghatározó társasházi törvénynek. A Tht. rendelkezései általában kógensek – sok esetben imperatívak –, diszpozitivitásra általában a törvény megengedő szabályaiból lehet következtetni.

A társasház működése – ezen belül a tulajdonostársak egymás közötti és a társasház irányába fennálló jogai és kötelezettségei – körében a Tht. lehetőséget ad saját szabályozó rendszer – SZMSZ – megalkotására. Ebben a tulajdonostársak a jogszabályok keretei között a működőképesség érdekében a törvényi szabályoknál szigorúbb kötelezettségeket is vállalhatnak, tovább korlátozva ezzel a tulajdonjog alapján őket egyébként megillető jogosítványaikat.

Az alapító okirat ugyancsak sajátos, a társasházi tulajdonosok mindenkori dologi jogi helyzetét meghatározó polgári jogi szerződés. E sajátosságánál fogva úgynevezett „státus aktus”: a tulajdonjog kereteit az adott társasházi „albetétre” – külön tulajdon és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad – kijelölő megállapodás. Ennélfogva az aláíró tulajdonost és jogutódjait is köti, függetlenül attól, hogy utóbbiak az okiratot már nem írták alá. Tekintettel arra, hogy ezek a szabályozók a társasház mint dologi jogi egység működését biztosítják, a másodfokú bíróság álláspontjával szemben az alapító okirat, az SZMSZ, de az egyedi kérdésekben hozott közgyűlési határozatok is kötelezik a társasházközösséghez utóbb csatlakozó tulajdonostársat. 

A társasházi ingatlan vevője tehát nem egyszerűen egy ingatlan-nyilvántartási egységet vásárol, hanem jogutódává válik az eladó társasházban elfoglalt pozíciójának is, amelyet az alapító okirat, az SZMSZ és a közgyűlési határozatok együttesen írnak körül.

Tekintve, hogy mind az alapító okirat, mind az SZMSZ az ingatlan-nyilvántartásban megtekinthető, a közgyűlés határozatait pedig a közös képviselő tartja nyilván, a vevő ezen okiratok ismeretének hiányára hivatkozva nem mentesülhet a jogelőddel szemben hatályosult társasházi előírásokból reá háruló kötelezettségek viselése alól.

A Tht. 24. § (1) bekezdésének szűkszavú rendelkezése szerint a közös költség a tulajdonost terheli, kifejezett eltérési lehetőséget a törvényhely csak a költségviselés arányára fogalmaz meg, lehetővé téve, hogy a tulajdonosok az SZMSZ-ben a tulajdoni hányaddal arányos költségviseléstől eltérjenek. 

A Tht. 24. § (1) bekezdésének szabályát a Ptk. rendelkezéseivel összevetve elsődlegesen valóban az a következtetés adódik, hogy a tulajdonost a költségek viselése jogviszonya fennállásának idejére terheli: kötelezettsége a tulajdonjoga keletkezésével kezdődik és annak megszűnésével ér véget. E szabályok alapján tehát a tartozást felhalmozó tulajdonos – az eladó – helytállási kötelezettsége vezethető le. A Tht. 24. § (1) bekezdése mint speciális rendelkezés ugyanakkor nem tiltja az eltérést és bár nem rögzít tulajdonosváltozás esetére irányadó szabályt, nem hagyható figyelmen kívül a Tht. 46. § (2) bekezdése, amely a vevő helytállására utal. 

Mindezekből az következik, hogy a törvény nem zárja ki a korábbi és az új tulajdonos egyetemleges kötelezettségét kimondó társasházi – alapító okiratban, SZMSZ-ben megjelenő – szabályozást. 

Amennyiben a társasház ilyen szabályt alkot, a társasházi jogviszonyba lépő új tulajdonosnak a kifejtettek szerint számolnia kell azzal, hogy a felhalmozott közösköltség-tartozásért az egyetemlegesség szabályai szerint maga is helytállásra köteles. A Tht. hivatkozott 46. § (2) bekezdése is ebben az összefüggésben nyer értelmet: a kifejezetten a közösköltség-hátralék tekintetében megfogalmazott szavatossági rendelkezés arra utal, hogy az esetleges közösköltség-tartozásért – ilyen tartalmú társasházi szabályozás esetén – fennállhat a jogutód tulajdonos helytállási kötelezettsége.

Mindezekre tekintettel a Kúria megállapította, hogy a társasházakról szóló törvény nem tiltja a tulajdonostársak olyan megállapodását (alapító okirat) vagy határozatát (SZMSZ), amely a korábbi tulajdonos által felhalmozott közösköltség-hátralék megfizetésére a hátralékos tulajdonos és jogutódja egyetemleges helytállását írja elő, így megállapította, hogy a társasház követelheti egyetemlegesen az új és régi tulajdonostól a közösköltség-elmaradást. 

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.