Lehetőségek a termőföldeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésére

Szerző(k): Dr. Bihary Ákos LL.M. , Dr. Kaltenecker Dániel | 2024.02.15 | Ingatlan

Jelen cikkünkben két, egymás mellett álló lehetőséget ismertetünk a termőföldeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetésére. Korábbi cikkünkben részletesen bemutattuk az egyik szabályait – nevezzük „A” lehetőségnek. E helyen korábbi írásunknak csak a leglényegesebb megállapításait idézzük. A másik, „B” lehetőség szabályainak részletes ismertetésétől is eltekintünk, mivel jelen cikk célja a két lehetőség rövid összehasonlítása.

„A” lehetőség

A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (a továbbiakban: „Törvény”) megalkotásával a Magyar Állam egy földosztó rendszer (ún. osztóprogram) létrehozásával segíti az osztatlan közös földtulajdon megszüntetését, minden esetben támogatva a felek egyezségkötését.

A Törvény lényegében három közös tulajdon megszüntetési módot határoz meg:

ad1. az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával

ad2. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele (bekebelezés) útján

ad3. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan Magyar Állam általi kisajátítása útján

Az ad1. lehetőség lényege, hogy bármely tulajdonos kérelme alapján, egyezséggel az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan, a tulajdoni hányadok szerinti mértékben önálló ingatlanként megosztásra kerüljön, így a közös tulajdon megszüntetésére kerül sor. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostársakat a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv által üzemeltetett osztóprogram alkalmazásával az ingatlan meghatározott részéhez kell rendelni (ez az úgynevezett kiosztás). A törvény meghatározza továbbá, hogy az egyes művelési ágak tekintetében mely területnagyságokat minősít művelésre alkalmasnak, így melyek azok a minimum területméretek, amelyeknek a megosztás eredményeképpen létre kell jönniük. A tulajdonostársaknak egyezségben kell meghatároznia a kiosztás során kialakított ingatlanokat és azok tulajdonosait is. Fontos, hogy az osztóprogram a tulajdoni hányadok mellett a közös tulajdonú föld aranykorona értékét is figyelembe veszi, tehát ha különböző minőségű földrészletekből áll az adott terület, akkor adott esetben a tulajdoni hányadtól eltérő méretű földrészleteket is kidobhat az osztóprogram. A kiosztott földterületek aranykorona értékének kell a tulajdoni hányadhoz igazodnia. Az egyezség keretében a tulajdonostársak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban is megállapodhatnak. Ebben az esetben a tulajdonjog változás jogcíme közös tulajdon megszüntetése lesz.

Az ad2. lehetőségre akkor van lehetőség a Törvény alapján, ha valamelyik tulajdoni hányad alapján kialakítható ingatlan (sem önállóan, sem kifejezett beleegyezés és egyezség alapján) nem éri el a területi minimumot, akkor az úgynevezett „bekebelezésnek” van helye, ami a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadok valamely másik tulajdonos tulajdoni hányadhoz történő hozzászámítását jelenti.

Az ad3. lehetőség: az ingatlan bármely tulajdonosa kezdeményezheti a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervnél az ingatlan egészének az állam általi, optimális birtokszerkezet kialakítása céljából történő kisajátítását, ha:

2021. az osztatlan közös tulajdon megosztását legalább három alkalommal kezdeményezték úgy, visszautasításra nem került a bejelentés, de a törvény hatályba lépésétől (2021. január 1-je) számított 2 éven belül nem került sor a megosztásra, és
2022. az ingatlan tulajdonosok száma a 100 főt meghaladja vagy a 30 főt meghaladja és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5.

„B” lehetőség

Az „A” lehetőség tehát egy speciális, külön jogszabályon, a Törvényen alapul. A „B” lehetőség pedig a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: „Ptk.”) rendelkezésein.

A Törvény alapján 3. § (1) bekezdése alapján: „A földnek minősülő ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdonnak az e törvény szerinti megosztással történő megszüntetése (a továbbiakban: osztatlan közös tulajdon megszüntetése) magában foglalja […]”

Mindezen fenti megfogalmazásból is következik, hogy a Ptk. szerinti („B” lehetőség) közös tulajdon megszüntetési lehetőségek mellett, egy új, alternatív megszüntetési lehetőségről van szó. A Ptk. szerinti megszüntetési módok:

ad1. természetbeni megosztás

ad2. magához váltás

ad3. tulajdonba adás

ad4. árverés

A közös tulajdont elsődlegesen természetben kell megosztani. Ha ez nem lehetséges, mert pl. a közös tulajdon tárgyát fizikailag nem lehet megosztani, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, akkor a dolgot értékesíteni kell.

A megszüntetési módok közül az árverési értékesítést megelőzi a valamelyik tulajdonostárs általi magához váltás. A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Főszabályként ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges.

Ha a magához váltással nem lehet eredményt elérni, akkor a közös tulajdon tárgyát árverésen értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.

A fő különbség tehát az „A” és a „B” lehetőség között, hogy az „A” lehetőségnél beleegyezés (legalább a tulajdonosok többségének) és egyezség szükséges, míg a „B” lehetőség választására főként ezen beleegyezés hiánya ad okot (de facto előfeltétele).

Azt javasoljuk, hogy a megfelelő eljárásrend kiválasztásához és lebonyolításához keresse az Ecovis Hungary Legal jogi szakértőit bizalommal.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.