A lehulló vakolat esete, avagy egyes épületkárok #1

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2017.07.20 | Ingatlan

Az épületkárok megtévesztő elnevezése ellenére jelen bejegyzésben nem az épületekben keletkezett károkért való helytállást vesszük górcső alá, hanem életszerű problémán keresztül bemutatva egy olyan esetet vizsgálunk meg több irányból is, amikor az épületről lehulló tárgy miatt szenved valaki kárt.

Az épület egyes részeinek lehullása körében iskolapéldaként lehet említeni a vakolatomlást (vagy a vakolattal azonos megítélés alá eső tetőről lehulló havat), és az azáltal bekövetkezett károkat: a nem megfelelően karbantartott épületről lehulló vakolat az éppen ott tartózkodó személynek akár életveszélyes sérülést is okozhat.

A vonatkozó szabályozás szerint az épületről lehulló tárgyak által okozott károkozás esetén a felelősség az épület tulajdonosát terheli. A példánkra vetítve ez azt jelenti, hogy a sérülést szenvedő személynek azt kell bizonyítani, hogy az épületről lehulló vakolat okozta a sérüléseit.

A tulajdonos csupán azzal tudja magát kimenteni, ha bizonyítja, hogy az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályokat betartotta, és az építkezés vagy karbantartás során a károk megelőzése érdekében a tőle elvárható intézkedéseket megtette. Jelen esetben jól látszik, hogy a sérülést szenvedő fél viszonylagosan könnyű, míg a tulajdonos pedig szinte menthetetlen bizonyítási helyzetben van a kárfelelőssége tekintetében. A jogalkotó tehát rendkívül szűk körben teszi lehetővé a kárért való felelősség alóli mentesülést, biztosítva ezzel a kárt szenvedett fél teljes reparációját.

Fontos megjegyezni, hogy a tulajdonos helytállási kötelezettsége attól függetlenül fennáll, hogy az épület nem az ő kezelésében van, vagy azt más üzemelteti részére. Továbbá akkor is a kár bekövetkeztének időpontjában tulajdonos a felelős, ha az épület már annak megszerzése előtt is a károkozáshoz vezető hibában szenvedett.

Az ilyen esetekben az épület tulajdonosának lehetősége van a korábbi tulajdonossal szemben fellépni; az eladó felelőssége – amennyiben az nem évült el – két irányban is fennállhat: egyrészt kellékszavatosság terheli az épület értékesítése körében; másrészt – az adásvételi szerződés tartalmától függően – a tulajdonos kártérítési igénnyel is felléphet vele szemben a szerződéssel okozott kárért. Ez utóbbi alól az eladó csak akkor mentesülhet, ha a 1) szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, 2) a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, 3) és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje, vagy a kárt elhárítsa.

Fentiekből kitűnik, hogy a felelősség láncolata ekképpen egészen sokáig, akár az adott épület tervezőéig is visszavezethető, és az egyes szereplők igen szűk körben tudnak a felelősség alól mentesülni.

A láncolati kártérítési felelősség elkerülése érdekében érdemes az egyes jogviszonyokat megfelelő szerződéses rendelkezések révén elvarrni; így elkerülhetőek az olyan váratlan helyzetek, hogy az ingatlan értékesítését követő több év eltelte után is az egykori eladó köteles a kár és a kapcsolódó költségek végső viselésére.

Megjegyezzük, hogy alapvetően a fentiek alkalmazandóak az épület hiányosságai révén másnak okozott kárért való felelősség tekintetében is, míg az épületen elhelyezett tárgyak leesésével, illetve az épületből kidobott vagy kiejtett tárgyak által okozott károkért való felelősség szabályaival a következő bejegyzésünkben foglalkozunk.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.