Mi indokolja, hogy a „vételi biztosíték” valójában pénzletét, és miért nem jogosultak az ingatlanközvetítő vállalkozások üzletszerűen pénzletétet kezelni?

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2021.12.09 | Ingatlan

Sok vita témája a magyar ingatlanközvetítők által alkalmazott „vételi biztosíték” intézményének jogi besorolása, és annak megválaszolása, jogszerű-e az ingatlanközvetítők ilyen típusú pénzkezelése. Az alábbiakban ezeket a kérdéseket igyekszem megválaszolni. 

Mivel a magyar jogrendszer ezen típusú „vételi biztosíték” fogalmat nem szabályoz, vizsgálnunk kell, hogy ennek milyen jellemzői vannak, mely ismert jogviszonyt azonosíthatunk ezek alapján. 

Hogyan is működik a vételi biztosíték?

Az egyik tipikus gyakorlat az, hogy ha a potenciális vevő ajánlatot kíván tenni az ingatlan megvásárlására, az ingatlanközvetítő számos esetben közli vele, hogy az ajánlatot csak akkor adhatja át az eladó részére, ha a vevő a szándékának komolyságát igazolandó, egy meghatározott, jellemzően több százezer vagy akár milliós forint összeget készpénzben történő teljesítéssel adjon át neki. Az eladó és a vevő között ekkor nem jön létre megállapodás a vételi biztosíték tekintetében, és az ingatlanközvetítő nem meghatalmazottja a pénzkezelés összefüggésében az ingatlantulajdonosnak. A vételi biztosítékkal történő rendelkezés módját általában nem rögzítik írásbeli szerződésben, de az a magyarázat kíséri, hogy annak a sorsa attól függ, hogy végül a vevő megvásárolja-e az ingatlant. Ha az eladó a vevő ajánlatát elfogadja, akkor az ingatlanközvetítő a szerződés megkötésekor azt átadja az eladónak, és a felek akként nyilatkoznak, hogy az a vételár részét képezi. Egyes esetekben az ingatlanközvetítő a vevőnek adja ezt vissza az adásvétel létrejöttekor, és azt a vevő fizeti ki az eladónak. Ha az eladó elutasítja a vételi ajánlatot, az ingatlanközvetítő visszaadja ezt az összeget a vevőnek. 

Az érdekes eset akkor következik be, ha az eladó által elfogadott vételi ajánlat után a vevő visszalép, akkor a vételi biztosítékot az ingatlanközvetítő nem adja vissza, 

• azt vagy megtartja megbízási díj jogcímén (ami azért érthetetlen, mert a vevő és az ingatlanos között nincs megbízási vagy más jogviszony, így az ingatlanközvetítő nem lehet jogosult semmilyen, a vevőtől származó összegre), 
• esetleg egy részét átadja az eladónak (ez szintén értelmezhetetlen, mert a vevő és az eladó között még nem jött létre olyan megállapodás, amely a vételi biztosíték összegét meghatározná, vagy az eladó számára jogcímet biztosítana ennek átvételére, főként, mivel ezen összeg jogcíme nem foglaló vagy bánatpénz). Ez az összeg biztosan nem foglaló vagy bánatpénz, hiszen ezen jogcímeken történő fizetésre szóló megállapodás nem jött létre az eladó és a vevő között.

A vételi biztosítékról az állapítható meg, hogy ezt az összeget az ingatlanközvetítő anélkül tartja magánál, hogy erre érvényes szerződése lenne, és meghatározott, de írásban jellemzően nem rögzített feltételek meghiúsulása vagy teljesülése függvényében fizeti ki egyik vagy másik félnek, vagy veszi azt át saját tulajdonába. Az is rögzíthető, hogy ezt a tevékenységet rendszeresen, üzleti működése során, haszon, bevétel elérése céljából végzi, és ezért ez üzletszerű magatartás a részéről.

Ezen ismérvek alapján olyan jogcímet nem tudunk beazonosítani a létrejött jogviszonyok alapján, amely alkalmas lenne arra, hogy azt a vevő megtarthatná, vagy a vevőtől az összeg az ingatlanközvetítő tulajdonába szállna át, vagy bármilyen jogcímen azt az ingatlanos megtarthatná.

Ha azt vizsgáljuk, hogy az összeget esetleg a vevőnek kell visszafizetni, vagy az eladónak kell átadni, akkor a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) által szabályozott letéti szerződés szabályait tudjuk alkalmazni a vételi biztosíték vizsgálatára. 

A Ptk. 6:360. § szerint a letéti szerződés alapján a letéteményes a szerződésben meghatározott ingó dolog megőrzésére és annak a szerződés megszűnésekor történő visszaadására, a letevő díj fizetésére köteles. A Ptk. 6:364. § (2) szerint olyan letét is létezik, amely során a letett dolgot a szerződésben meghatározott feltételek bekövetkezése vagy a szerződés megszűnése esetén a szerződésben meghatározott harmadik személy részére köteles kiadni a letétkezelő.

A Ptk. kommentárja arra mutat rá, hogy a pénzletét tekintetében a további részletszabályokat más speciális jogszabályok rögzítik.

A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény (Hpt.) 2. § (1) bekezdése c) pontja szerint a Hpt. hatálya nem terjed a pénzletétkezelésre, ha annak üzletszerű végzéséről jogszabály rendelkezik. 

Mivel az ingatlanközvetítők vonatkozásában az üzletszerű pénzletétkezelésről (ellentétben a közjegyzők, bíróságok és az ügyvédek letétkezelésével) jogszabály nem rendelkezik, így esetükben a Hpt. alkalmazandó, vagyis ezen törvény alapján lehet megítélni, hogy az ingatlanközvetítők üzletszerűen jogosultak-e letétet kezelni.

A Hpt. 3. § (1) bekezdés l) pontja szerint pénzügyi szolgáltatásnak minősül a letéti szolgáltatás üzletszerű végzése forintban, devizában vagy valutában.

A Hpt. 6. § (1) bekezdés 79. pontja szerint a letéti szolgáltatás fogalma a pénzösszegnek az ügyfél megbízásából, elkülönített letéti számlán kamatra vagy kamat nélkül történő elhelyezése és kezelése, jogszabályban rögzített feltételek szerint.

A pénzletét szolgáltatás a Ptk.-ban szabályozott polgári jogi (ingó) letétnek egy különös esete, a pénzösszeg letétjét jelenti, ahol valamely ügyfél megbízásából a pénzügyi intézmény elkülönített letéti számlán kamatra vagy kamat nélkül pénzösszeget helyez el és kezel, jogszabályban és az e célra kötött letéti szerződésben rögzített feltételek szerint. 

Az elkülönített letéti számlán való kezelés szintén szükséges ahhoz, hogy a Hpt. szerinti letéti szolgáltatás minősítésének lehetősége fennálljon. 

Elemeznünk kell az üzletszerűség jelentését, mivel a Hpt. 3. § (1) bekezdése szerint ez alapján minősül a tevékenyég engedélyköteles pénzügyi szolgáltatássá.

A Hpt. 6. § (1) bekezdés 116. pontja alapján az üzletszerűség kapcsán az vizsgálandó, hogy egyidejűleg megvalósulnak-e a következő elemek:

1. ellenérték fejében, vagyonszerzés végett,
2. előre egyedileg meg nem határozott ügyletek megkötésének céljával,
3. rendszeresen végzik-e.

Az üzletszerűség jellemzője, ha a szolgáltatást valamilyen díjfizetés mellett vagy más gazdasági előny érdekében nyújtják. Álláspontom szerint üzletszerűség akkor is megállapítható, ha a tevékenységet azért végzik, hogy az üzletszerűen végzett főtevékenység hatékonyságát, profitabilitását emelje, a jövedelem szintjét, a megtérülést fokozza. Abban a fenti esetben, ha az ingatlanközvetítők valamely módon részesedhetnek a „vételi jutalék” összegéből, ez a feltétel megvalósul.

A Hpt. 7. § (2) bekezdése értelmében kizárólag pénzügyi intézmény végezhet pénzügyi szolgáltatást, ha törvény ettől eltérően nem rendelkezik.

Kiemelendő, hogy a szabályozott üzletszerű pénzletétkezelés eseteiben (a közjegyzők, bíróságok és az ügyvédek letétkezelésével) a jogszabályok alapján számos, a letéti összeget nyújtó, és az arra jogosult pénzügyi érdekeit védő előírást fogalmaznak meg. Így a szabályozott letétkezelésekhez felelősségbiztosítás, kamarai felügyelet, betétbiztosítási alap és az állam vagyoni felelősségvállalásra kötelező regisztrációs folyamat kapcsolódik, biztosítva ezzel azt, hogy a letétkezelő hibája, tévedése, esetleges visszaélése esetén is legyen fedezet a letéti összeg kifizetésére. Ezek a garanciák azonban hiányoznak a pénzletét kezelésének jogszabályban nem szabályozott eseteiben.

A fenti jogszabályok elemzése véleményem szerint arra mutat, hogy az ingatlanközvetítők üzletszerűen pénzletét kezelésére speciális jogszabály külön felhatalmazásának hiányában nem jogosultak. Erre tekintettel úgy értelmezem a jogszabályi előírásokat, hogy az ingatlanközvetítők üzletszerű működésük során „vételi biztosítéknak” nevezett pénzletétet nem vehetnek át, ilyen letéti összeget nem kezelhetnek.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.