Mit tehetünk egy bejegyzetlen ingatlannal?

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2017.04.25 | Ingatlan

Bár elméletben az ingatlan-nyilvántartás hitelesen rögzíti minden ingatlan tulajdonosát, a valóságban azonban előfordulhatnak kivételek, amikor ez a törvényi vélelem nem fedi a valóságot.

Ilyen példa lehet, ha egy cég jogutód nélküli megszüntetését követően olyan vagyontárgy kerül elő, amelynek a törölt cég volt a tulajdonosa, és az az ingatlan-nyilvántartás még a megszűnést követően is a már nem létező cég tulajdonjogát tüntetni fel, vagyonrendezési eljárásnak van helye. A bírósági cégeljárásról szóló törvényben szabályozott vagyonrendezési eljárás „pótfelszámolási” eljárásnak is tekinthető. De valójában mennyiben is alkalmas a gyakorlatban az eljárás az egykor hitelezők igényeinek kielégítésére vagy tulajdonjogi kérdések rendezésére?

A könnyebb szemléltetés érdekében egy példán keresztül láttatjuk a (jogi) problémákat. A természetes személy vevő a 2000-es évek elején egy cég tulajdonában álló ingatlant megvásárolta, amely a bejegyzési engedély beadásának elmulasztása miatt nem került bejegyzésre. A cég ezt követően egy felszámolási eljárás után törlésre kerül. A mit sem sejtő vevő az adásvételi szerződést követően egy évtizeddel később egy véletlen folytán jön rá, hogy az ingatlan tulajdonosa az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint még mindig a már nem létező cég.

A vevőnek három lehetőség áll rendelkezésére, hogy megkísérelje a tulajdonjogát bejegyeztetni.

A vevő az ún. jogcímes elbirtoklás alapján 5 év elteltével tulajdonjogot szerzett az ingatlan felett függetlenül a bejegyzés elmaradásától. A gyakorlati probléma, hogy az elbirtoklás megállapítására kizárólag peres eljárás keretében van lehetőség, amelyet a tulajdonossal szemben kell megindítani. Perjogi szempontból a már nem létező tulajdonossal szemben nem indítható eljárás.

Az ingatlan-nyilvántartás rendezetlen tulajdoni állású ingatlanokkal kapcsolatosan biztosít eljárásjogi jogorvoslatot, de az kizárólag a 2000. január 1. előtt benyújtott okirat hiányosságai miatt indítható.

A vagyonszerzési eljárást a földhivatal hivatalból köteles megindítani, egyébként az eljárást a volt hitelező, a volt tag vagy az kérelmezheti, akinek az eljárás lefolytatásához jogi érdeke fűződik, mivel az általa megjelölt vagyontárgyra vonatkozóan követelése áll fenn. Az eljárást akkor rendeli el a bíróság, ha valószínűsíthető, hogy a fellelt vagyontárgy értékesítéséből befolyó összeg az eljárás lefolytatásával felmerülő költségeket fedezi, ellenkező esetben a vagyontárgyat a kérelmező tulajdonába adja.

Jelen gyakorlati példa alapján tehát a vevőnek az lenne az érdeke, hogy a bíróság a vagyonrendezési eljárásra irányuló kérelmét utasítsa el, és adja a tulajdonába az ingatlant. Az ingatlanok értéke azonban rendszerint meghaladja az eljárási költségeket, így a bíróság elrendeli a vagyonrendezési eljárást.

Ekkor hitelezőként még ugyan be tud lépni a vevő a vagyonrendezési eljárásba, de ha félő, hogy más hitelező is belép, akkor könnyen előfordulhat, hogy a korábban már megvásárolt, de jogilag meg nem szerzett ingatlanát elveszíti. Ekkor ugyan lesz olyan személy, akivel szemben pert indíthatna a vevő az elbirtoklás érvényesítése céljából, azonban a hatósági határozat vagy árverés útján történő tulajdonszerzés eredeti szerződésmódnak tekintendő, amely alapján mindenki másnak, így a vevőnek is megszűnnek a dolgot terhelő jogai.

Természetes személy halálakor az utóbb előkerült vagyontárgyak tulajdonjogi helyzetét a póthagyatéki eljárással relatíve egyszerűen tisztázni lehet, ugyanakkor a Kúria elvi éllel megállapította, hogy a vagyonrendezési eljárásnak nem a tulajdonjogi kérdések rendezése a célja.

Ha Ön is rendelkezik rendezetlen tulajdonú ingatlannal, vagy bármilyen ingatlanjogi kérdése van, keresse bizalommal az Ecovis Hungary Legal szakértőit.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.