Mit jelent az, hogy „földhasználati jog”?

Szerző(k): Dr. Bihary Ákos LL.M. , Dr. Kaltenecker Dániel | 2023.04.13 | Ingatlan

A földhasználat szó köznapi értelemben számos jelentéssel bírhat. Természetesen a jog igyekszik kerülni az olyan helyzeteket, amikor egy kifejezés alatt nem pontosan egy jogintézményről van szó (vö. normavilágosság alkotmányos követelménye). Nincs ez másként a földhasználati joggal sem. Lássuk tehát, mit takar a földhasználati jog kifejezés.

Ha leánykori nevén mutatnám be a fölhasználati jogot akkor talán hamarabb ismerős lesz: földhasználati jog, született osztott (föld)tulajdon.

Egy régi jogelvet jelenít meg a Ptk. 5:18. § (1) bekezdése, amely szerint: „Az épület tulajdonjoga – ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodnak meg – a földtulajdonost illeti meg.” (Azok kedvéért, akik szeretik a latin kifejezéseket, az aedificium solo cedit elvről van szó.)

Ahogyan azt a kedves olvasó megszokhatta a jogban (ahogyan az életben is), mindig vannak kivételek:

Az első kivételt rögtön a fent hivatkozott paragrafus (2) bekezdése határozza meg: „Az ingatlan tulajdonosa rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba.” A második kivételt az jelenti, ha valaki saját anyagával idegen földre épít és a földtulajdonossal abban állapodik meg, hogy az épület az ő tulajdona lesz [Ptk. 5:19. §]. A harmadik kivétel pedig, amikor a földtulajdonos kérelmére a bíróság megállapítja, hogy a ráépítő megszerezte az épület tulajdonjogát. [Ptk. 5:70. § (2)]

Innen tehát a leánykori név, az osztott tulajdon kifejezés is, amely áttöri a jogelvet, miszerint főszabályként az épület (felépítmény) tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg.

A földhasználatot a Ptk. a használati jogok között elsőként szabályozza. A földhasználati jog definícióját az 5:145. §-ban az alábbiak szerint határozza meg:

„5:145. § [Földhasználati jog a föld és az épület szétváló tulajdonjoga esetén]

(1) Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga nem ugyanazt a személyt illeti meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a földre földhasználati jog illeti meg.

(2) Földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa az épület használathoz szükséges mértékben jogosult a föld használatára és hasznai szedésére, valamint a használat arányában köteles viselni a föld fenntartásával járó terheket.”

A földhasználati jog definíciója tehát: minden olyan esetben, amikor az épület tulajdonjoga más személyt illet meg, mint annak a földnek a tulajdonjoga, amelyen az épület áll, az épület tulajdonosát ipso iure illeti meg a használati jog arra a földre, amelyen az épület áll.

Földhasználatról szóló megállapodás megkötésével az osztott tulajdonok tulajdonosai – a jogutódjaikra is kiterjedő hatállyal – a Ptk. 5:145. § (2) bekezdésénél részletesebben is rendezhetik a földhasználat tartalmát, például a használat terjedelmét bővíthetik, vagy annak konkrét módját is meghatározhatják, rendezhetik az épület későbbi átalakítását, bővítését, de a földtulajdonos és az épület tulajdonosa megállapodhatnak abban is, hogy utóbbi az épületet csak a földtulajdonos hozzájárulásával idegenítheti el vagy terhelheti meg. [Ptk. 5:19. § (2)]

Fontos érvényesülési szabály, miszerint ha a földtulajdonos és az épület tulajdonosa az épület létesítésével és a föld használatával kapcsolatos jogaikat és kötelezettségeiket szerződésben szabályozták, e szerződés harmadik személlyel szemben akkor hatályos, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték. [Ptk. 5:19. § (1)]

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.