Mit tehet az építkező, ha korlátozták építési jogait?

Szerző(k): Dr. Jean Kornél | 2017.10.27 | Ingatlan

Az építkezni kívánó tulajdonosok közül sokan kerültek már abba a helyzetbe, hogy amit korábban megálmodtak, épület, vagy épületbővítés nem engedélyezhető vagy kivitelezhető, mert a helyi építési szabályok időközben megváltoztak. Milyen jogai vannak a tulajdonosnak, ha az építési szabályok korábban még lehetővé tették a megálmodott épület engedélyezését vagy kivitelezését, de az újabb szabályok már nem?

A települési önkormányzatok ún. helyi építési szabályzattal szabályozzák az építés rendjét, a helyi sajátosságoknak megfelelően. A rendelet a település közigazgatási területét beépítésre szánt, illetve nem szánt részekre osztja fel, és meghatározza azokat a szabályokat, amelyek betartásával az adott építési övezetben építési tevékenység végezhető.

Az építkezés eredményeként megvalósítandó épületnek, még akkor is, ha nem engedélyköteles, meg kell felelnie a helyi építési szabályzatban megállapított kritériumoknak. Nem építhetünk például nagyobb alapterületű, vagy magasabb épületet, mint amit az adott övezetre vonatkozó előírások lehetővé tesznek.

De mit tehetünk akkor, ha a korábbi övezeti előírások még kedvezőbb feltételekkel tették lehetővé az épület elhelyezését az ingatlanunkra?

Ezt a helyzetet rendezi az ún. korlátozási kártalanítás intézménye.

Az építési jogok korlátozásának esetére főszabályként kártalanítás jár, ha az ingatlanra vonatkozó építési szabályokat a helyi építési szabályzat utóbb másként állapítja meg vagy korlátozza, és ebből a tulajdonosnak (haszonélvezőnek) kára származik.

A kártalanításnak legalább két feltétele van: (i) az építési szabályok tulajdonosra nézve kedvezőtlen változása és (ii) hogy ebből a tulajdonosnak kára származzon.

Az első feltétel teljesülése körében azt kell vizsgálni, hogy a tulajdonos szempontjából a korábbi előírásokhoz képest az új építési szabályok kedvezőtlenül változtak-e (például csökkentésre került az ingatlan beépíthetőségének mértéke, vagy módja, vagy ha az építési jogokat utóbb telekalakítási vagy építési tilalom korlátozza).

Mindennél fontosabb azonban, hogy a szabályozás változásából eredően a tulajdonosnak ténylegesen kára származzon. A kár pedig akkor következik be, ha az adott ingatlan piaci forgalmi értékében negatív változás következik be, összefüggésben a szabályozás változásával.

A korlátozási kártalanítás jogintézménye a tulajdonhoz való jog alkotmányos védelmét hivatott biztosítani az építési jogban érvényesülő közhatalmi beavatkozással szemben. Az önkormányzatok ugyanis az építési szabályok rendeleti megalkotásával közhatalomként korlátozhatják a tulajdonhoz való jogot.

Bár a korlátozási kártalanítás jogintézményének jelentőségét az Alkotmánybíróság is több esetben hangsúlyozta, a vonatkozó szabályozás sok esetben mégis szűkszavú, nem is beszélve az eljárási szabályokról. Így amennyiben felmerül a korlátozási kártalanítás lehetőségének a gyanúja, jogaink megfelelő érvényesítéséhez mindenképpen javasolt a témában járatos jogi szakértő igénybe venni.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.