Nagy Úr az emeletről liftet akar, Kiss Úr a földszintről ellenzi, most akkor lesz lift a társasházunkban?

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter | 2017.08.24 | Ingatlan

A tetőtér beépítések reneszánszát éljük, ezért számos társasházi lakás tulajdonos szembesülhetett már azzal a költőinek egyáltalán nem nevezhető kérdéssel, hogy kötelezhető-e anyagi hozzájárulásra a társasházában, ha a felsőbb emeleten lakó, módosabb tulajdonos vagy egy ingatlanfejlesztő, beruházó liftet szeretne beszereltetni a társasház közös tulajdonában lévő épületrészbe (többnyire lépcsőház, pince stb). Joggal merül fel a kérdés, vajon kötelezhető-e bármelyik társasházi szomszéd arra, hogy ebből a rendkívül drága beruházásból részt vállaljon? Úgy gondolom, hogy sok Kiss Úrhoz hasonló ember él az országban, akinek rendkívüli megterhelést jelenthet egy ilyen jellegű extra kiadás. Nem árthat tehát, ha tisztában vannak a jogaikkal és kötelezettségeikkel a társasházi közös tulajdonon végzett felújítások, építkezések, beruházások tekintetében!

Ahhoz, hogy közelebbről megvizsgáljuk a problémát, tisztában kell lennünk a közös tulajdon, az eszmei hányad, illetve a szavazási mechanizmusok alapfogalmaival. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek (jellemzően ebbe a kategóriába sorolható a lépcsőház, a teremgarázs, a pince, a tető, közművek alapvezetékei vagy a társasházhoz tartozó kert, kerítés, támfal, járda, rámpa stb.) használatára és birtoklására, ezen jogát azonban senki nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogainak és érdekeinek sérelmére.

Minden tulajdonostárs ebből a „közösből” bizonyos arányú, úgynevezett eszmei tulajdoni hányadokat tulajdonol, ennek pontos mértékét minden egyes társasházi albetét tekintetében a tulajdoni lap is feltünteti. A tulajdonjog egyik részeleme a rendelkezési jog is, de vajon mit takar a rendelkezési jog?

Alapesetben a közös tulajdonban lévő részeket érintő ügyekben egyszerű szótöbbséggel dönthetnek a tulajdonostársak, minden tulajdonosnak – ha az alapító okirat nem tartalmaz ettől eltérő rendelkezést – az őt megillető eszmei tulajdoni hányada arányában van szavazati joga. Ez a döntés a kisebbségben maradt tulajdonostársakat is köti, tehát az elfogadott döntést ellenző kisebbség is köteles a határozatot végrehajtva viselni az arányos terheket.

Viszont a tulajdonostársak egyhangú döntése szükséges az un. rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz. Itt kell keresnünk példánknál maradva Kiss úr igazát, meglátjuk megleljük-e!

Különbséget kell tenni tehát a tervezett munkálatok között aszerint, hogy mik tartoznak a rendes gazdálkodás körébe és melyek nem, mert ez határozza meg, hogy a beleegyezésünk nélkül kötelezhetőek vagyunk e az adott költség viselésére.

Minden tervezett munka, beruházás alapvetően az alábbi három csoportba sorolható:

1. Az állag megóvása és fenntartása érdekében végzett munkálatok célja, hogy az ingatlan állagát azonos állapotban őrizzék meg, vagy a vészhelyzetet elhárítsák. Ezen munkálatok elvégzésére bármely tulajdonostárs (a többiek jóváhagyása nélkül!) is jogosult. A költségeket e kategóriában minden tulajdonostárs köteles viselni, saját tulajdoni hányada arányában. A munkálatokat elvégző társtulajdonos követelheti a többiektől a felmerült költségei arányos részét.
2. A második csoportot a rendes gazdálkodás körét még meg nem haladó kiadások képezik: ezek a munkálatok nem feltétlenül az állag megóvását, károsodás megakadályozását célozzák, de az ingatlan használhatóságát ezzel együtt növelik. Ide tartozik például az ingatlan közművesítése és más, hasonló jellegű korszerűsítés is.

Érdekesség, hogy a Legfelsőbb Bíróság közelebbről is foglalkozott a kérdéssel az úgynevezett „panelprogram” kapcsán. A Kúria (korábbi nevén Legfelső Bíróság) Gfv.X.30.197/2008/4. számú döntésében kimondta, hogy „annak megítélésénél, hogy az adott beruházás rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül-e, nem a beruházás költségvonzatának, hanem az elérni kívánt célnak van ügydöntő szerepe.” Kevésbé jogásziasan fogalmazva nem az a fő szempont, hogy mennyibe kerül a beruházás, hanem az, hogy milyen célt szolgál.

A fenti két csoportba tartozó munkálatok esetében tehát még akkor is köteles viselni a társtulajdonos a költségek rá eső részét, ha a munkálatról megtartott szavazáson nemmel szavazott, illetve tartózkodott.

3. Esetünkben a Nagy Úr által szorgalmazott liftberendezés beszerelése azonban egyik eddig említett kategóriába sem sorolható, azaz a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül. Ezzel el is érkeztünk a harmadik kategóriánkhoz.

A Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. számú törvény rögzíti a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások fogalmát: minden olyan munkálat ide sorolandó, ami nem tartozik az állagmegóvás, fenntartás körébe. Jellemzően ez a közös tulajdonban lévő ingatlanrész bővítését, átalakítását vagy új épületrész, épületberendezés (például lift) létesítését jelenti. Ebben a kategóriában a tulajdonostársak egyhangú, 100%-os egyetértése szükséges a szavazáson, nem kerülhető meg tehát egyetlen tulajdonostárs sem, ha ilyen jellegű, rendkívüli kiadás merül fel egy társasház életében.

Azonban nem csak az anyagi vetülete fontos ennek a kérdésnek. Nagy Úr akkor sem építheti meg a liftet, ha vállalja, hogy annak teljes költségét megfizeti, ebben az esetben is szükséges a társtulajdonosok egyhangú, 100%-os egyetértése.

Mit kell érteni a 100% alatt?

Természetesen valamennyi tulajdonostársat, nem csak azokat, akik részt vesznek az adott kérdést napirendjére tűző közgyűlésen, hanem a közgyűlési részvételtől függetlenül a társasházi tulajdonosok mindenkori összességét.

Kiss úr tehát megnyugodhat, akarata ellenére semmiképpen nem lehet liftet építeni a társasházában, pláne nem lehet annak költségviselőjévé tenni. Nagy úr tehát cammoghat tovább gyalog a negyedikre.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.