Sikkasztott a közös képviselő. Felel érte a társasház?

Szerző(k): Dr. Hortobágyi Sándor | 2019.03.07 | Ingatlan

Történetünk negatív főhőse Társas Ági, aki a Szép Társasház (egyébként megválasztott, tehát valós) közös képviselője. Nevezett közös képviselő úgy gondolta, hogy rendkívül jó ötlet, ha a társasház képviseletében egy hitelintézettel különböző kölcsönszerződéseket köt, majd az így kapott összegekkel – fogalmazzunk így – kissé szabadabban bánik.

Mivel az ilyen művelet a társasházi törvény rendelkezései szerint közgyűlési hatáskörbe tartozik (értsd: annak jóváhagyása, maga a felhatalmazás), azaz, ezeket a szerződéseket a közös képviselő önállóan nem kötheti meg, még okiratokat is hamisított annak érdekében, hogy a hitelintézettől a kölcsönösszeget a „társasház” fel tudja venni. Mivel a hitelintézet nem nyomozó hatóság, s nyilván nem feltételezi bárkiről, hogy hamisított okiratokat nyújt be, ennek megfelelően a szerződést megkötötte, a kért összegeket pedig kiutalta a társasház részére.

A közös képviselő persze annak rendje és módja szerint a pénzt – miután megérkezett a társasház számlaszámára (ez fontos körülmény!) – elsikkasztotta a maga javára.

Kérdés: felel-e a társasház olyan ügyletért, amelyben alig 1-1 napig volt a számláján az összeg, és adott esetben a lakók nem is tudtak erről a manőverről, avagy, ne szépítsük, bűncselekményről?

Egy folyamatban lévő ügy elsőfokú ítélete szerint nem. Azonban jómagam ezzel nem értek egyet, s ennek megfelelően várjuk a fellebbezést követően a másodfok verdiktjét.

Azt el kell fogadnom, hogy szerződés a társasház és a hitelintézet között nem jött létre. Nem volt felhatalmazása a közös képviselőnek kölcsönszerződést kötni, ez kétségtelen. Azonban nem mehetünk el egy tény mellett: az összeget a társasház kapta meg.

Ezen a ponton tisztázzuk is, hogy mi is az a jogalap nélküli gazdagodás! A Polgári Törvénykönyv rendelkezése szerint, aki másnak a rovására jogalap nélkül jut vagyoni előnyhöz, köteles ezt az előnyt visszatéríteni. Három eleme van tehát a jogi fogalomnak: valaki valami vagyoni előnyhöz jut, mindez valaki másnak a rovására történik, és nem volt rá jogalap, hogy ez a vagyoni előny bekövetkezzen, a felek között nem volt semmiféle szerződés vagy más jogcím.

Jelen cikknek nem témája a jogalap nélküli gazdagodás részletes jogi elemzése, álljon itt most csak annyi, hogy a jogalap nélküli gazdagodás tipikus esetei közé tartoznak a példabeli ügy esetkörei is. Azaz, amikor a felek (vagy azok valamelyike) azt hiszik, hogy közöttük szerződés jött létre, s ez alapján teljesítenek is, majd utóbb kiderül, hogy nem volt közöttük érvényes jogviszony, de a teljesítés kétségtelenül megtörtént. Ilyenkor a teljesítéshez jutó fél jogalap nélkül gazdagodik, és azt főszabály szerint vissza kell térítenie.

Ám itt jön a jogi csavar, mert van a Ptk.-ban kivételszabály a visszatérítési kötelezettség alól: nem köteles visszatéríteni a gazdagodást, aki attól a visszakövetelés előtt elesett. És hogy még jobban bonyolítsuk, van a kivételnek is kivétele: mégis csak vissza kell téríteni a gazdagodást (értsd: az attól való elesés ellenére), ha a gazdagodó rosszhiszeműen jutott a gazdagodáshoz; vagy a gazdagodás megszűnésével kapcsolatban felróhatóság terheli.

Egyszerű példákkal illusztrálva: valaki átutal a bankszámlánkra tévesen 200 000 forint összeget. Főszabály: vissza kell adni. Kivételszabály: nem kell visszaadni, ha azt már elköltöttük. A kivétel kivétele: mégis csak vissza kell adni akkor is, ha már elköltöttük, de jó okkal kellett azt feltételeznünk, hogy nem vagyunk jogosultak ezt a pénzt elkölteni (azaz a megszűnéssel kapcsolatban felróhatóság terhel).

Visszatérve a fő esetre, a társasház megkapta a hitel összegét, ez nem kétséges, tehát főszabály szerint vissza kell fizetnie. Igen ám, de a közös képviselő ezt a pénzt elsikkasztotta, tehát a társasház az összegtől elesett a visszakövetelés előtt. Álláspontom szerint azonban – amelyet az elsőfokú bíróság nem osztott, így a jogi értelmezések ezen a ponton váltak el – a kivétel kivétele alapján a társasháznak igenis vissza kell térítenie az összeget, annak ellenére, hogy már nincs nála. Mégpedig azért, mert jogi meggyőződésem szerint a gazdagodás megszűnésével kapcsolatban felróhatóság (ami egyenlő az adott helyzetben elvárható magatartás hiányával) terheli. Ennek oka pedig az, hogy a gazdagodástól való elesést a társasház megválasztott közös képviselője idézte elő, ennek megfelelően a felróhatósága álláspontom szerint „áttapad” a képviselt társasházra.

Itt szeretném megjegyezni, hogy ez a vélemény igazságtalannak tűnhet. A társasház nem tehet róla, hogy egy csalárd közös képviselő pénzt csalt ki egy banktól, majd alig volt a számláján az összeg és az máris el lett sikkasztva. Ugyan miért feleljen ezért egy társasház? Szintén meghaladja a jelen cikk kereteit, hogy olyan, a jogállamiság mibenlétére vonatkozó értekezéseket taglaljak, amelyben részletesen ki tudnám fejteni, hogy a fenti látszólagos igazságosság miben áll szemben, avagy tud szemben állni a jogilag helytálló értelmezésekkel. Ehelyütt fogadjuk el inkább azt, hogy jogállami szempontból – összességében nézve, ha így tetszik – és a forgalombiztonság követelményeit szem előtt tartva alapvető elvárás, hogy egy jogalap nélküli gazdagodás meg legyen térítve. Ehhez képest rendkívül szűk körben kerülhet csak sor a kivételszabály alkalmazására.

Az megint más kérdés, hogy a történet természetesen nem fejeződhet be a közös képviselővel szemben folytatott igényérvényesítés nélkül, de álláspontom szerint visszakövetelhető a bank részéről a juttatott, mondjuk úgy, hogy kölcsönnek szánt pénz. Meglátjuk, mennyiben osztja ezt a másodfok.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.