Szavatossági jogok gyakorlása – feltéve, hogy van még kötelezett

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. , Dr. Sándor Géza | 2018.11.22 | Ingatlan

A hamarosan záródó kedvezményes áfaidőszakra tekintettel villámgyorsan épülő társasházak kapcsán sokakban merül fel a kétely a kivitelezés minőségét illetően. Több korábbi cikkünkben is foglalkoztunk már a jótállást és a szavatosságot érintő kérdésekkel, azonban a garancia érvényesítésének legfontosabb előfeltétele eddig nem került tárgyalásra: kell egy kötelezett személy, akivel szemben fel lehet lépni, ugyanis ha jogutód nélkül megszűnik a beruházó, akkor vele szemben szavatossági igénnyel nem lehet fellépni.

A fenti aggály hátterében az áll, hogy gyakran választják a kivitelezők azt a cégjogi megoldást, hogy beruházásonként (akár társasházanként) egy-egy projekttársaságot alapítanak, amely a beruházás befejezését követően később végelszámolással megszüntetésre kerül.

Jelen esetben tehát nem arról van szó, hogy bedől a projekt, hanem a vállalkozás tudatos döntéssel, a cég működésének befejezésére irányuló szándékkal kerül jogszerűen megszüntetésre. Így tehát látszólag hiába ír elő a kormányrendelet 5 és 10 éves jótállási időszakokat az ingatlanokra vonatkozó jótállás tekintetében, ha az átadást követő harmadik évben a társaság jogutód nélkül megszüntetésre kerül.

Az ilyen és hasonló helyzetek megelőzésére tekintettel rendelkezik úgy a cégtörvény, hogy a jövőben felmerülő szavatossági, jótállási és kártérítési kötelezettségek rendezésével a végelszámoló köteles harmadik személyt megbízni, akinek részére át kell adnia az ügy összes körülményei figyelembevételével erre a célra képzett lekötött tartalékot.

A törvény tehát biztosítja a jövőben felmerülő szavatossági igények kielégítési alapját, ugyanakkor az már bizonytalan, hogy mire is lesz elegendő a lekötött tartalék. Ebből kifolyólag érdemes a hetente megjelenő Cégközlönyt rendszeresen követni, ugyanis a megbízásról készült közleményt a Cégközlönyben közzé kell tenni, így megtudhatjuk, hogy a végelszámoló – az ügy összes körülményei figyelembevétele eredményeképpen – milyen mértékű tartalékot adott át.

A végelszámoló intézkedésével szemben pedig 30 napon belül a Cégbíróságnál kifogással lehet élni, így amennyiben azt látjuk, hogy a 200 lakásos társasházat felépítő cég esetében az elkülönített tartalék csupán 1 millió forint, a benyújtott kifogásunk megalapozott lehet.

Abban az esetben, ha a végelszámolási kifogást elmulasztjuk, de a végelszámoló nem vagy nem megfelelő mértékű tartalékot képzett, akkor a beruházó megszűnése esetén a végelszámolóval szemben lehet kártérítési igénnyel fellépni, hiszen a megfelelő tartalékképzés elmulasztása miatt meghiúsult szavatossági igényérvényesítéssel kárt szenvedett a lakás tulajdonosa. Egy ilyen kártérítési per sem jelent azonban garanciát a kár megtérülésére, hiszen már a bizonyítás is nehézségekbe ütközhet, illetve önkéntes teljesítés hiányában a végelszámoló magánvagyonára vezetett végrehajtás sikeressége is kérdéses.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.