Társasházi közös tulajdon eladásának adózása

Szerző(k): Dr. Hortobágyi Sándor | 2020.05.07 | Ingatlan

Korábbi blogcikksorozatunkban részletesen foglalkoztunk a társasházak tetőtér-beépítésével kapcsolatos jogi elemzéssel.

Jelen cikkben ennek (és tulajdonképpen bármely közös tulajdonú rész értékesítésének) személyijövedelemadó-vonzatát vizsgáljuk.

A személyi jövedelemadóról szóló törvény (a továbbiakban: Szja tv.) kétféle módszert ismer arra vonatkozóan, hogy közös tulajdonú ingatlanrész értékesítésekor miként kell az adót számolni.

Az egyik módszer (egyben kvázi főszabály) szerint az adózás alanya maga a társasház. Itt a jogszabály egy fikcióval él, és úgy fogalmaz, hogy a társasház bevételéből a jövedelmet és az adót úgy kell megállapítani és megfizetni, mintha azt magánszemély szerezte volna meg, azzal, hogy magánszemélynek a társasházat kell tekinteni. Ebben az esetben a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a bevétel 25 százaléka minősül jövedelemnek. A fennmaradó összegből a magánszemély tulajdonostársak között felosztott jövedelmet további adókötelezettség nem terheli.

Fontos szabály, hogy ennél az első módszernél nem alkalmazhatók az Szja tv. időmúlási szabályai, azaz a társasház minden esetben a fenti szabály szerinti adóalap után adózik. Szintén megemlítendő, hogy amennyiben a társasházközösségnek adókötelezettsége keletkezik, az adókötelezettség keletkezésétől számított 15 napon belül be kell jelentkeznie a területileg illetékes elsőfokú állami adóhatósághoz (NAV 28. számú információs füzet, 2020).

A másik módszer szerint az adózás alanyai maguk az értékesítő magánszemélyek. Ahogy azt a korábbi cikksorozat részletesen tisztázta, közös tulajdonú ingatlanrész értékesítése esetén eladói pozícióban nem a társasház, hanem a tulajdonostársak vannak. Mindezek ellenére a főszabály a fent leírt fikció alkalmazása, és ehhez képest külön közgyűlési határozatot igényel a magánszemély eladók részéről, ha adófizetési kötelezettségüknek maguk kívánnak eleget tenni.

Ebben az esetben – tekintve, hogy az egyes tulajdonostársak korábbi ingatlanszerzésekor a külön tulajdonba tartozó részek „külön” vételára értelemszerűen sosincs feltüntetve, és mint ilyen, nincs effektív meghatározható szerzéskori érték – a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. Végeredményben ugyanoda jutunk, hogy a bevétel 25 százaléka lesz az adóalap.

Itt ugyanakkor már alkalmazhatók az időmúlási szabályok, vagyis a jövedelem alapja a megszerzés évében és azt követő évben 100 százalék és ez csökken le az Szja tv. szabályai szerint egészen 0 százalékig a megszerzés évét követő ötödik évtől.

Itt ragadnám meg az alkalmat arra, hogy felhívjam az olvasó figyelmét egy nem túl szerencsés jogalkotási hiányosságra.

Ha megnézzük a társasházra vonatkozó szja-rendelkezéseket, akkor úgy kezdődik a jogi szabályozás ezen része, hogy „a társasház, a társasüdülő tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban együtt: társasház) által a közös név alatt megszerzett jövedelem után (…) a társasházat a (2)-(8) bekezdések szerint terheli adókötelezettség.”

Úgy fogalmaz tehát a jogszabály, hogy a közös név alatt szerzett jövedelem után így és így kell adózni. Majd, ebben a bizonyos (2)-(8) bekezdésben írja le a jogszabály a közös tulajdon értékesítését is.

De a közös tulajdon értékesítése során, mint említettem, az eladó nem a társasház, önálló néven, relatív jogalanyisága körében. Márpedig a jogszabály azzal a felütéssel kezdődik, hogy „a társasház által a közös név alatt megszerzett jövedelem után” hogyan kell adózni.

Érdemes lenne ezt jogalkotói szinten némileg pontosítani, egyértelműbbé tenni.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.