Termőföld tulajdonjogának megszerzése elbirtoklással

Szerző(k): Dr. Bihary Ákos LL.M. , Dr. Kaltenecker Dániel | 2023.08.03 | Ingatlan

Jelen cikkünkben a termőföld tulajdonjogának elbirtoklással történő megszerzése lehetőségét járjuk körül.

Első körben definiálnunk kell az elbirtoklás általános szabályát.

Az Polgári Törvénykönyvről szóló 2023. évi V. törvény (Ptk.) szabályai szerint amennyiben valaki 15 éven át sajátjaként és szakadatlanul birtokol egy ingatlant, elbirtoklás útján automatikusan megszerzi annak tulajdonjogát, és még arra sincs szükség, hogy a tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön [Ptk. 5:44. §]. A sajátjakénti birtoklás megállapításának szempontjai pedig a következők:

1. A dolog birtokban tartásához olyan külső megnyilvánulásnak kell fennállnia, mintha a tulajdonos gyakorolná a hatalmat a dolog felett.
2. A birtokos maga is alapos okkal feltételezi azt, hogy sajátjaként birtokol.

Az elbirtokló tehát – a törvény erejénél fogva – bár tulajdonos lesz, de csak az ingatlan-nyilvántartáson kívül, éppen ezért külön kérnie kell az illetékes kormányhivataltól (mint földhivataltól) a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, ugyanis ha az elbirtokló a tulajdonjogát nem jegyeztette be a telekkönyvbe, akkor az ingatlan-nyilvántartásban bízó, jóhiszemű és ellenérték fejében tulajdonjogot szerző féllel szemben nem hivatkozhat az elbirtokláson alapuló tulajdonszerzésére [Ptk. 5:174. §].

Főszabály szerint az elbirtoklás megállapítása iránt pert indítunk a bejegyzett tulajdonossal szemben, melynek eredményeként – amennyiben sikerrel tudjuk bizonyítani az elbirtoklásunkat – a bíróság ítélete alapján a tulajdonjogunk a telekkönyvbe bejegyzésre kerül.

Kivételes szabály azonban az ún. elbirtoklási megállapodás megkötése, amely esetben nincs szükség peres eljárásra, ugyanis lehetőség van arra, hogy az elbirtoklás telekkönyvi bejegyzése a volt tulajdonos által kiállított, bejegyzésre alkalmas okirat alapján történjen meg.

Az általános szabályok után rátérhetünk a termőfölddel összefüggő speciális (jogi nyelven: különös) szabályokra.

A termőföld tulajdonjogának ellenérték fejében történő megszerzése körülményes dolog: ún. szerzéskorlátok, birtokmaximumok, földművesnek minősülés kérdése, elővásárlási jog kérdése, ún. zöld papír, kifüggesztés stb. A Föld tulajdonjogának elbirtoklással történő megszerzése jóváhagyására irányuló hatósági eljárásban azonban ezen szabályok egy jelentős részét figyelmen kívül kell hagyni. Pontosabban a termőföld védelméről szóló törvény szerint figyelmen kívül kell hagyni:

• az elővásárlási jogról, az elővásárlásra jogosultakról, az elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozatáról (tehát nincs kifüggesztés!),
• a jegyzékről,
• a tulajdonos választási jogáról, és az ezzel összefüggő, a mezőgazdasági igazgatási szerv általi kijelöléséről szóló rendelkezéseket;
• az eljárásban nem kell megkeresni a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából.

Mi maradt tehát? A zöld papír, a hatósági jóváhagyás szükségessége. Mit vizsgál a hatóság? A szerző félnek be kell szereznie a mezőgazdasági igazgatási szerv igazolását (hatósági bizonyítványt állít ki a hatóság) arról, hogy a tulajdonszerzése e törvény feltételei szerint fennállnak. Ez esetben a felek által benyújtott nyilatkozatok alapján a mezőgazdasági igazgatási szerv azt vizsgálja, hogy

ad1 a szerző személy szerzőképessége fennáll-e,
ad2 az elbirtoklás nem eredményezi-e tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését, és
ad3 az elbirtoklás feltételei a valóságnak megfelelően fennállnak, azokat nem a tulajdonos, illetve a szerző fél vagy mindkét fél erre irányuló szándékolt magatartása idézte elő.

Osztatlan közös tulajdonban álló föld egy vagy több – az ingatlan egészét ki nem tevő – tulajdoni hányada – a jogcímes elbirtoklás kivételével – azonban nem birtokolható el.

A fentebb hivatkozott általános szabályok szerint termőföld esetében is lehetőség van peres eljáráson kívül, ún. elbirtoklási megállapodással földtulajdont szerezni. Ezt az esetet a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) elismerésen alapuló elbirtoklásnak nevezi.

A föld tulajdonjogának a tulajdonos elismerésén alapuló elbirtoklással történő megszerzése jóváhagyására irányuló eljárásban a szerző félnek kell megkeresnie a mezőgazdasági igazgatási szervet (vármegyei kormányhivatalt) a tulajdonszerzés jóváhagyása céljából. A mezőgazdasági igazgatási szerv az elbirtoklás feltételeit (ideértve a szerzés földforgalmi törvény szerinti feltételeinek fennállását is) és azt vizsgálja, hogy az elbirtoklás nem eredményezi-e tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését, és az elbirtoklás feltételei a valóságnak megfelelően fennállnak, azokat nem a tulajdonos, illetve a szerző vagy mindkét fél erre irányuló szándékolt magatartása idézte elő.

Az osztatlan közös tulajdonban álló föld egészének vagy – ha a Ptk. alapján az elbirtoklás nem kizárt – az osztatlan közös tulajdonban álló föld egy részének a tulajdonos elismerésén alapuló elbirtoklásának csak akkor van helye, ha az elbirtoklást az ingatlan valamennyi tulajdonosa elismeri.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.