Több föld bérbeadása egy füst alatt! Lehet ilyet?

Szerző(k): Dr. Jean Kornél | 2018.01.25 | Ingatlan

A földtulajdonosok között bizonyosan vannak olyanok, akik egyszerre több termőföldjüket szeretnék haszonbérbe adni egyetlen haszonbérlő részére. Ebben az esetben nyilvánvalóan az a legegyszerűbb, ha a felek egy szerződést kötnek. A földforgalmi törvény szigorú szabályai azonban csak bizonyos feltételek esetén ad erre lehetőséget.

A jogszabályi előírások szerint több föld haszonbérbeadására egy szerződésben akkor van lehetőség, ha 1) a szerződő felek a földek tekintetében ún. egybefoglalt haszonbért határoznak meg, és 2) az érintett földek egymással szomszédosak, vagy egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartoznak.

Egybefoglalt haszonbér alatt, az eddigi bírói gyakorlatok alapján azt kell érteni, hogy a haszonbérleti díjat a feleknek valamennyi föld tekintetében egységesen kell meghatározniuk. Ez történhet például úgy, hogy a felek valamennyi föld esetében egy egyösszegű haszonbért határoznak meg, de történhet úgy is, hogy valamennyi föld kapcsán hektáronként kerül meghatározásra ugyanaz fajlagos haszonbérleti díj (pl.: 70.000,- Ft/ha).

A második feltétel látható módon egy vagylagos feltétel, azaz elegendő, ha csak az egyik teljesül. Vagy az kell, hogy az érintett földek egymással szomszédosak legyenek vagy, hogy egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozzanak.

A legegyszerűbb eset, ha szomszédos földekről van szó, mert ilyenkor csak a haszonbér megfelelő módon történő meghatározására kell figyelnünk a fentiek szerint.

Azonban ha a földek nem szomszédosak, akkor a mezőgazdasági üzemközponthoz tartozást kell vizsgálni.

A mezőgazdasági üzemközpont fogalmát a földforgalmi törvény határozza meg: a földműves tulajdonában, illetve használatában álló ingatlan, amely gazdasági-, lakó-, vagy irodaépülettel beépített ingatlan, vagy a tanya, amely a gazdálkodás végzésének vagy megszervezésének a mezőgazdasági igazgatási szervnél bejelentett helyéül szolgál.

A legfrissebb bírói döntések szerint a mezőgazdasági üzemközponthoz tartozást a haszonbérbeadó vonatkozásában kell értékelni. A Kúria szerint téves az a jogértelmezés, amikor a haszonbérlő oldaláról vizsgálják a feltétel fennállását, azaz több föld, attól nem lesz egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozó, hogy egy haszonbérlőhöz kerül azok használati joga.

Ennek az a magyarázata, hogy a mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás feltételének a szerződéskötés időpontjában kell fennállnia, amikor az érintett földek még a haszonbérbeadó birtokában vannak.

A Kúria fenti elvi határozatából és a mezőgazdasági üzemközpont definíciójából az is következik, hogy nem csak a haszonbérlőnek, hanem a haszonbérbeadónak is földművesnek vagy mezőgazdasági termelőszervezetnek kell lennie ahhoz, hogy a jogügyletet érvényesen egy okiratba lehessen foglalni.

Mindezek alapján, ha a földek nem szomszédosak egymással, akkor a tulajdonos csak akkor tudja egy szerződésben haszonbérbe adni földjeit, ha egybefoglalt haszonbért határoznak meg, és maga is földművesnek, vagy mezőgazdasági termelőszervezetnek minősül.

Van tehát lehetőség arra, hogy több földet egy szerződésben adjunk haszonbérbe, azonban ehhez több feltételnek is fenn kell állnia. Nem túlzás így azt állítani, hogy egy korántsem egyszerű megítélésű kérdésről van szó, ezért javasoljuk, hogy amennyiben ilyen irányú szándékunk merülne fel, forduljunk a témában járatos jogi szakértőhöz.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.