Uralkodó a szomszédban?

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter | 2017.07.06 | Ingatlan

A telekadó alanyával kapcsolatos bejegyzésem középpontjába a telki szolgalom került, ám a terjedelmi korlátok miatt adós maradtam ezen jogintézmény alaposabb ismertetésével. Nem feledvén a használati jogok bemutatása során tett ígéretem sem, elérkezettnek látom az időt a két elvarratlan szál összefonására, hogy megtudjuk, miként kerülnek a modern polgári jogviszonyokba uralkodók és szolgálók!

A telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa valamilyen számára előnyős cél érdekében más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa valamilyen magatartástól tartózkodjon. A jogi szaknyelvben azt az ingatlant, melynek birtokosa jogosult a szolgalom gyakorlására, uralkodó teleknek, míg a szolgalom nyomán ténylegesen használatba vett ingatlant szolgáló teleknek nevezzük.

A könnyebb befogadhatóság érdekében vegyünk pár példát a gyakorlatban számtalan módon előforduló szolgalmak közül: legismertebb talán az átjárási szolgalom, amely a közúttal összeköttetésben nem álló telek birtokosát illeti meg. Az épületszolgalmak körében érdemes észben tartani az ablakjog kategóriáját, amellyel jól szemléltethető, hogy miként merülhet fel a szolgáló telek birtokosának a tartózkodási kötelezettsége. Ebben az esetben az uralkodó telek birtokosának ugyanis éppen az a célja, hogy az ablakából élvezhető kilátásba ne csúfítson bele például a szomszéd által indokolatlanul magasra emelt kerítés vagy épp ne a nappalija ablaka alá építsék a mozdonyokat idéző mennyiségű füstöt árasztó kerti kemencét.

A telki szolgalom alapulhat szerződéses megállapodáson, elbirtokláson vagy törvényi előíráson. Mindhárom esetkör lényeges jellemzője, hogy a szolgalom kizárólag az érintett ingatlanok mindenkori birtokosai között keletkezik, magyarán a jogviszony alanyai nem név szerint meghatározott személyek lesznek, hanem azok, akik az adott ingatlanokat jogszerűen birtokolják.

Ha szerződés alapján mégis egy név szerint meghatározott személyt illet meg az idegen telek célhoz kötött, korlátozott használatának joga, akkor nem a telki szolgalom, hanem a használat szabályait kell alkalmazni. Ebből az következik, hogy a telki szolgalom alapításának szándékával megkötött, mégis „névre szóló” használati megállapodás egy rugalmatlanabb konstrukciót fog eredményezni a használatra jogosultak oldalán. Ezen felül számolni kell azzal is, hogy az ilyen megállapodás alapján nem lesz lehetséges a szolgalom ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése sem.

Visszautalva a címben felvetett szituációra, végszóként azok számára tartogatok jó híreket, akik nincsenek elragadtatva attól, hogy a szomszédjukba egy uralkodó került: a szolgáló telek birtokosa ugyanis bíróság előtt kérheti a telki szolgalom megszüntetését, korlátozását vagy gyakorlásának felfüggesztését, ha az az uralkodó telek rendeltetésszerű használatához már nem szükséges.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.