Veszélyes-e cégtől lakást venni?

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2017.05.31 | Ingatlan

A mai napig sokan elbizonytalanodnak, ha a lakásvásárlás előtt kiderül, hogy az eladó nem is egy másik ember, hanem egy cég. Jelen bejegyzésben megvizsgáljuk, hogy mire kell odafigyelni az ilyen ügyletek esetén, illetve, hogy milyen többletkövetelményeknek kell az ügyletnek esetlegesen megfelelnie.

A jogi személyek (cégek) jogképessége minden olyan jogra és kötelezettségre kiterjed, amely jellegénél fogva nem csupán az emberhez fűződhet. Ebből következően az ingatlanpiacnak a cégek ugyanolyan szereplői, mint az emberek.

Mielőtt megkötnénk egy szerződést egy céggel, érdemes legalább az alábbiakat megvizsgálni. Mikor jött létre a cég? Ki a képviselője? Kik alkotják a tulajdonosi háttért? Felszámolás, csődeljárás alatt áll-e a cég? Van-e a társasággal szemben folyamatban végrehajtási eljárás?

Ezek mind olyan adatok, amelyek bárki számára elérhetőek nyilvános adatbázisokban, azonban azt is tudni kell, hogy ezen ingyenes adatbázisok nem közhitelesek, az általuk tárolt információ pár napos, de akár pár hetes csúszással is frissülhet. Erre figyelemmel érdemes a közhiteles központi információs rendszerekben tárolt naprakész adatokhoz közvetlen hozzáféréssel rendelkező ügyvédi irodát vagy közjegyzőt felkeresni és a közreműködését kérni. Egy éppen felszámolás alá került cégtől megvásárolt ingatlan esetében könnyen előfordulhat, hogy a vevőnek azt vissza kell adnia.

Vevőnek az is biztonságot jelent, hogy az adásvételi szerződés elkészítésében közreműködő ügyvéd – akkor is, ha az eladó állítja elő – köteles a céget és annak képviselőit megfelelően azonosítani, a kérdéses ingatlan tulajdoni lapjának másolatát beszerezni, az ezek alapján feltárt információkról a vevőt tájékoztatni és felhívni a figyelmét az esetleges jogi problémákra.

Érdemes továbbá odafigyelni, hogy amennyiben az adásvétel tárgya nem lakóingatlan, illetve, ha az új építésű lakás vagy építési telek, akkor a vételárat általános forgalmi adó is terheli (áfa). Ezért a vételár nettó és bruttó értékét az adásvételi szerződésben a későbbi viták elkerülése érdekében pontosan rögzíteni szükséges.

További különös feltételnek kell teljesülnie az ingatlanalapok esetében. Az ingatlanalap speciális jogi személy, amelyet az általa megvásárolt ingatlanok összességeként kell elképzelni, és ami a többi céghez hasonlóan jogok és kötelezettségek alanya lehet. Az ingatlanalapok önmagukban „cselekvőképtelenek”, nevükben az ún. alapkezelő jár el. Specialitás az ingatlanalapok esetében, hogy az általuk kötött adásvételi szerződések hatályosságához a letétkezelő jóváhagyása is szükséges. Letétkezelő alatt általában az „anyabankot” értjük, akik „felvigyázza az ingatlanalap eszközeit”. A letétkezelő nem célszerűségi/üzleti vizsgálatot folytat, hanem kizárólag azt vizsgálja, hogy a hivatkozott ügylet a jogszabályoknak alaki szempontokból megfelel-e. Erre tekintettel a letétkezelői hozzájárulás valójában ismét csak a vevő érdekeit szolgálja.

Ingatlanadásvételi szerződés megkötésében való közreműködéshez keresse bizalommal az Ecovis Hungary Legal szakértőit!

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.