Vigyázzunk! Az illetékkedvezmények feltételeinek olykor nehéz megfelelni!

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter , Dr. Pál Gergely | 2019.07.04 | Ingatlan

A jogalkotó gyakran módosítja az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvényt (a továbbiakban: Itv.), amelyben az elmúlt években az egyik fontos változás az ingatlanforgalmazáshoz kapcsolódó illetékkedvezményre vonatkozó szabályozás kialakítása volt. Jelen cikkünkben egy jogeseten keresztül világítunk rá arra, hogy az illetékkedvezmény igénybevétele olykor komoly jogértelmezési vitákat is felvethet a hatósággal, amelyből akár súlyos illetékfizetési kötelezettségünk is keletkezhet.

Elöljáróban rögzítjük, hogy mit is ért a jogszabály ingatlanforgalmazó alatt. Az Itv. alapján ingatlanforgalmazónak minősül az ingatlanok tulajdonjogának értékesítését végző olyan gazdálkodó szervezet, amelynek előző adóévi nettó árbevétele legalább 50%-ban e tevékenységből származott, továbbá az engedély alapján pénzügyi lízinget folytató vállalkozó. Az ingatlanforgalmazáshoz kapcsolódóan a jogalkotó az illetéktörvényben a kedvezmény igénybevételének feltételeiről is rendelkezett. A kedvezményes illetékmérték alkalmazhatóságához az alábbi konjunktív feltételeknek kell fennállniuk:

a) a vagyonszerzőnek ingatlanforgalmazást végző társaságnak kell lennie; és
b) vállalnia kell, hogy az ingatlant az illetékkiszabásra történő bejelentéstől számított két éven belül eladja; és
c)az ingatlanforgalmazást az illetékkötelezettség keletkezésének adóévében kezdő vállalkozóként vállalnia kell, hogy az adóév nettó árbevételének legalább 50%-a ingatlanforgalmazásból fog származni.

Az illetékkedvezmény igénybevételének feltételei adottak voltak, és a korábban említett jogesetben szereplő adózó szerint teljesültek is, de akkor mi okozta a jogértelmezési problémát?

A jogeset szerint egy adózó 2016-ban ingatlan-adásvételi szerződés útján megszerzett egy ingatlant. A szokásos illetékkiszabásra történő bejelentés során a kedvezményes, 2%-os illetékmérték alkalmazásához szükséges nyilatkozatot megtette a szükséges formanyomtatványon, ahogy az elő volt írva. Az adózó szerint a kedvezményes illetékmérték alkalmazhatóságához szükséges feltételek fennálltak, mivel

a) az adózó mint főtevékenységként ingatlanforgalmazást végző társaság szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát; és
b) az illetékkiszabásra történő bejelentés során nyilatkozatában vállalta, hogy az ingatlant két éven belül értékesíti (az ingatlant tovább is értékesítette 2017-ben); és
c) az adózó bevallása alapján a nettó árbevétele legalább 50%-ban ingatlanforgalmazásból származott.

Az adóhatóság az adózó általi bejelentés ellenére az illeték kiszabása során nem alkalmazta a kedvezményes illetékmértéket a nettó árbevételre vonatkozó követelményekre figyelemmel, s egyúttal fizetési meghagyással az adózó terhére – az adásvételi szerződés alapján történt tulajdonjog megszerzése után – visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettséget állapított meg, az általános (4%) illetékmérték figyelembevételével.

Az adóhatóság indokolásában kifejtette, hogy az adózónak az adott évben 0 Ft volt a nettó árbevétele, így nem teljesítette a kedvezményes illeték alkalmazhatóságához szükséges feltételeket.

Az adózó a fizetési meghagyásra tekintettel benyújtott fellebbezésében kifejtette, hogy a 0 Ft összegű nettó árbevétel esetében is értelmezhető a megoszlásra vonatkozó előírás, mivel a helyi adókról szóló törvény alapján kell a nettó árbevételt számítani, amely végső soron a számviteli törvényre utal vissza.

A számviteli törvényben pedig nincs olyan előírás, korlátozás, mely szerint az értékesítés nettó árbevétele nem lehet 0 mértékű. Így a 0 Ft nettó árbevételre tekintettel is teljesül az azon belüli, legalább 50%-os ingatlanforgalmazásból származó árbevételt előíró követelmény.

A másodfokon eljárt adóhatóság nem osztotta az adózó álláspontját és az első fokú határozatot helybenhagyta, amelyre tekintettel az adózó közigazgatási pert kezdeményezett az illetékes bíróság előtt a jogértelmezési kérdés végleges eldöntése végett.

A bíróság rögzítette egyfelől, hogy az adóhatóság a közigazgatási eljárása során megvizsgálta az adózó beszámolóját és társaságiadó-bevallását, amelyből jól látható volt, hogy az adózó társaságiadó-bevallásában az értékesítés nettó árbevétele 0 Ft összeg volt, illetőleg az adózó cégkivonatában található beszámoló szerint is a 2016. évben az értékesítés nettó árbevétel 0 Ft volt.

Az adózó tehát hiába vállalta, hogy az adóév nettó árbevételének legalább 50%-a ingatlanforgalmazásból fog származni, ugyanis a rendelkezésre álló mérlegkimutatás, adóbevallás adatai alapján nemhogy ingatlanforgalmazásból, hanem semmilyen módon nem realizált nettó árbevételt az adóévben.

Ezek alapján pedig hiába vállalta azt, hogy nettó árbevételt fog realizálni, hiába értékesítette a későbbiek során az ingatlant, az adóévben nem származott ingatlanforgalmazásból árbevétele, így nem teljesítette az egyik konjunktív feltételt, amely miatt nem vált jogosulttá az illetékkedvezmény igénybevételére.

Amennyiben ingatlanok értékesítéséhez illetékkedvezményt kíván igénybe venni, de bizonytalan a kedvezmény feltételeinek fennállásával kapcsolatban, és emiatt gyors, hatékony megoldást szeretne, keresse bizalommal az Ecovis Hungary Legal jogi szakértőit!

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.